เสี่ยเจริญ เตรียมปัดฝุ่นที่ดิน 300 ไร่ ติดถนนเกษตร-นวมินทร์

Share

สมาชิกชุมชนฯหลายท่านอาจสงสัยว่า พื้นที่ว่างบริเวณถนน เกษตร-นวมินทร์ ช่วงแยกนวมินทร์อเวนิว มาทางแยกลาดปลาเค้าก่อนถึง ปั้มปตท. กำลังก่อสร้างอะไร

พื้นที่บริเวณนี้สมัยก่อน หลายท่านคงเคยได้ยินว่าจะเป็นพื้นที่ก่อสร้าง “ศูนย์แสดงสินค้าทีซีซี” และมีการนำเสาเข็มมาตอก แล้วก็เงียบหายไป กลายเป็นสุสานเสาเข็มมาหลายปี จนเมื่อช่วงหลายเดือนที่ผ่านมา เริ่มมีผู้รับเหมามากั้นรั้วเพื่อเตรียมการก่อสร้าง ซึ่งยังไม่ทราบแน่ชัดว่าจะสร้างอะไรกันแน่ บ้างก็ว่าจะพัฒนาเป็น ศูนย์กลางส่งเสริมศิลปวัฒนธรรม, โรงแรม, ศูนย์ประชุม, ศูนย์การแสดงสินค้า,​ฯลฯ

 

ที่มาของโครงการ

เรามาย้อนดูโปรเจคมูลค่า 20,000 ล้านบาทกัน เมื่อหลายปีก่อน แลนด์แบงก์ขนาดใหญ่แปลงแรกที่ทายาทของเจริญนำมาพัฒนา คือ ที่ดิน 300 ไร่บนถนนเกษตร-นวมินทร์ ภายใต้ชื่อ “เสนา มาสเตอร์ แพลน” โดย ทีซีซี แคปปิตอล แลนด์ นำร่องเฟสแรกด้วยโครงการบ้านหรู แอทธินี เรสซิเดนท์ บ้านเดี่ยวระดับหรูสไตล์วิคตอเรียน 79 ยูนิต ราคา 40-120 ล้านบาท บนพื้นที่ 250 ตร.วา-1 ไร่ มูลค่าโครงการรวม 2,800 ล้านบาท ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของแนวคิดเมืองในฝัน (Integrated Township Development) ในส่วนที่เรียกว่า Lifestyle Village ที่ วัลลภา ไตรโสรัส กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท ทีซีซี แลนด์ จำกัด กล่าวว่า ทำเลดังกล่าวมีศักยภาพสูง เนื่องจากเป็นจุดเชื่อมต่อระหว่างถนนวงแหวน 2 สาย คือ ถ.เกษตร-นวมินทร์ และ ถ.เอกมัย-รามอินทรา สามารถเดินทางเข้าสู่ใจกลางเมืองได้อย่างรวดเร็ว รวมทั้งขนาดพื้นที่เพียงพอที่จะพัฒนาเป็นเมืองที่สมบูรณ์ขนาดย่อมได้

พัฒนาเป็นเมืองครบวงจร นอกจากมีพื้นที่ขนาดใหญ่จนกินสัดส่วน 3% ของพื้นที่เขตลาดพร้าวแล้ว รอบๆ โครงการยังแวดล้อมไปด้วยชุมชนขนาดใหญ่ เป็นหมู่บ้านระดับกลาง-บนที่มีกำลังซื้อสูง การพัฒนาให้เป็นเมืองที่ครบสมบูรณ์เพื่อรองรับกลุ่มเป้าหมายนี้จึงเป็นคำตอบที่จะสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับที่ดินแปลงนี้ได้ดีที่สุด โดย วัลลภา กล่าวว่า เมื่อผ่านไป 5 ปีจะได้เห็นภาพของความเป็นเมืองแห่งนี้อย่างชัดเจนขึ้น โดยจะทยอยพัฒนาเป็นเฟส ภายใต้เงินลงทุนรวม 20,000 ล้านบาท

เน้นที่อยู่อาศัยแนวราบ ในส่วนของเฟสแรก คือ The Royal Resident โซนที่อยู่อาศัยที่ให้น้ำหนักการใช้พื้นที่ประมาณ 30 ไร่ขึ้นไป วัลลภา กล่าวว่า จะเน้นการพัฒนาในแนวราบเป็นหลัก เนื่องจากอยู่นอกเมือง ส่วนเฟสต่อไปจะเป็นการพัฒนาทาวน์เฮาส์ และคอนโดมิเนียมแบบโลว์ไรส์ สูงไม่เกิน 5 ชั้น เจาะกลุ่มเป้าหมายระดับกลาง-บน ขณะนี้ยังไม่ได้กำหนดสัดส่วนการพัฒนาสินค้าที่แน่นอน

รวมศูนย์การค้า-บริการครบวงจร นอกจากนี้ ยังมีแนวคิดสำหรับเฟสต่อไปอีก 7 โซน ได้แก่ Auto Mall เฟสสำหรับธุรกิจรถยนต์ ให้เช่าทำโชว์รูม, Premium Outlet Centre แหล่งชอปปิ้งขนาดใหญ่รองรับกำลังซื้อของชุมชน, Lifestyle Power Centre เฟสสำหรับธุรกิจค้าปลีก และสันทนาการ ในลักษณะ Lifestyle Center ที่เป็นแหล่งพักผ่อนของคนในชุมชน โดยไม่ต้องเดินทางเข้าเมือง, Lakeside Entertainment เฟสสำหรับธุรกิจร้านอาหาร ตั้งอยู่ริมทะเลสาบภายในโครงการ และ Service Commercial เฟสพื้นที่สำนักงานให้เช่าสำหรับธุรกิจบริการต่างๆ

จับมือ SF เติมเต็มเฟสแรก นอกจากโครงการรอยัล เรสซิเดนท์ แล้ว วัลลภา ยังมีแผนที่จะพัฒนาส่วน Life Style Power Center ซึ่งเป็นพื้นที่ค้าปลีกในเฟสแรกด้วย โดยดึงมือดีของวงการค้าปลีกอย่าง สยามฟิวเจอร์ ดีเวลลอปเมนท์ เข้ามาดูแลการพัฒนาศูนย์การค้าครบวงจรบนพื้นที่ 16 ไร่ เนื่องจากสยามฟิวเจอร์ได้ชื่อว่ามีประสบการณ์ในธุรกิจค้าปลีกในชุมชนอย่างชัดเจน ซึ่งล่าสุดได้เข้าไปบริหารพื้นที่ขายของเอสพลานาด ศูนย์การค้าและโรงภาพยนตร์ย่านรัชดาภิเษก ซึ่งเป็นโปรเจกต์ยักษ์ใหญ่ของเมเจอร์ซินีเพล็กซ์

ใช้รูปแบบ Lifestyle Center นพพร วิฑูรชาติ กรรมการผู้จัดการ บริษัท สยามฟิวเจอร์ ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) หรือ SF กล่าวว่า สำหรับพื้นที่ค้าปลีกในโครงการเสนา มาสเตอร์ แพลน บริษัทฯ จะเช่าพื้นที่ระยะยาว 30 ปี ใช้เงินลงทุนค่าก่อสร้าง 500 ล้านบาท พัฒนาพื้นที่ในรูปแบบ Lifestyle Center เพื่อรองรับคนในชุมชนดังกล่าวที่มีกำลังซื้อสูงระดับ B+ ขึ้นไป โดยมีทั้งสินค้าทั่วไป ในลักษณะของซุปเปอร์มาร์เก็ตระดับบน และครอบคลุมถึงบันเทิงและสันทนาการ เช่น ร้านอาหารนานาชาติ โรงภาพยนตร์นอกจากนี้ยังมีธุรกิจอื่นๆ เช่น Home Decoration Center ซึ่งได้เครือซิเมนต์ไทยมาเช่าพื้นที่แสดงสินค้าวัสดุก่อสร้าง ในรูปแบบของ Cement Thai Design Center ทั้งนี้พื้นที่ค้าปลีกดังกล่าวมีพื้นที่ขายรวม 52,000 ตร.ม.

ใช้เครือข่าย SF สร้างความแข็งแกร่ง เหนือสิ่งอื่นใดที่ ทีซีซีฯ ตัดสินใจเลือกสยามฟิวเจอร์ ไม่ใช่เพียงแต่ความแข็งแกร่งในการพัฒนาและบริหารพื้นที่ค้าปลีกเท่านั้น แต่เป็นเพราะสยามฟิวเจอร์มีเครือข่ายเชื่อมโยงกับเมเจอร์ซินีเพล็กซ์ เจ้าของเครือข่ายธุรกิจโรงภาพยนตร์ยักษ์ใหญ่ของเมืองไทย ในฐานะที่เมเจอร์ฯ ถือหุ้นใหญ่อยู่ ซึ่งจะสามารถอาศัยแบรนด์และความเชี่ยวชาญของเมเจอร์ฯ เข้ามาลงทุนธุรกิจโรงภาพยนตร์ภายในโครงการได้ นอกจากนี้ ยังเชื่อมโยงไปถึง แคลิฟอร์เนีย ว้าว เอ็กซ์พีเรียนซ์ ธุรกิจฟิตเนส หนึ่งในบริษัทที่เมเจอร์ถือหุ้นใหญ่ ซึ่งจะเป็นหนึ่งในธุรกิจที่จะเข้ามาอยู่ในโครงการเสนา มาสเตอร์ แพลนด้วยเช่นกัน

 

ล้มแผนศูนย์ประชุมเกษตร-นวมินทร์

แต่ในเดือน มีนาคม พ.ศ. 2556 ทางทีซีซี ยกเลิกแผนผุดศูนย์ประชุมย่านถ.เกษตรฯนวมินทร์ เพราะว่าติดปัญหาโซนพื้นที่สีเหลือง (การใช้ประโยชน์ที่ดินผังเมืองรวมกทม.พื้นที่สีเหลือง) ทำให้ไม่สามารถสร้างสิ่งปลูกสร้างได้เกิน 1 หมื่นตารางเมตร และมีการควบคุมความสูงของอาคาร ส่งผลให้ไม่คุ้มค่าในการลงทุน ดังนั้นในขณะนี้ทีซีซีต้องปรับแผนการลงทุนใหม่ โดยกำลังอยู่ระหว่างการศึกษาความเหมาะสมด้านการลงทุนสำหรับพื้นที่ในส่วนที่เหลือ หลังจากพื้นที่ส่วนหนึ่งได้ทำเป็นบ้านจัดสรรระดับหรูไปแล้ว

เดิมทีซีซีมีแผนจะลงทุนสร้างศูนย์ประชุมในพื้นที่ดังกล่าว เพราะเล็งเห็นศักยภาพของธุรกิจไมซ์ที่เติบโตต่อเนื่อง ประกอบกับทีซีซีก็มีประสบการณ์อยู่แล้ว จากการบริหารศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์ ให้กรมธนารักษ์ ในนาม เอ็น.ซี.ซี. แมนเนจเม้นท์ แอนด์ ดิเวลลอปเมนต์ ทั้งทีทีซียังมีบริษัทในเครือ อย่าง บริษัท วีเอ็นยู เอ็กซิบิชั่นส์ เอเชีย แปซิฟิค จำกัด เป็นการร่วมทุนระหว่างบริษัท ทีซีซี เอ็กซิบิชั่น แอนด์ คอนเวนชั่น เซ็นเตอร์ จำกัด และ บริษัท วีเอ็นยู เอ็กซิบิชั่นส์ ยุโรป ซึ่งเป็น 1 ใน 5 บริษัทเอ็กซิบิเตอร์ยักษ์ใหญ่แห่งทวีปยุโรป จากประเทศเนเธอร์แลนด์ ซึ่งก็ช่วยเสริมธุรกิจศูนย์ประชุมได้ และตามแผนทีซีซีก็อยากพัฒนาย่านนี้ให้เป็น”ไทยแลนด์ ครีเอทีฟ ฮับ นวมินทร์ ซิตี้” โดยต้องการทำเป็นศูนย์จัดแสดงงานครีเอทีฟ ขนาดใหญ่ แหล่งโชว์ผลงานแนวโปรดักต์ดีไซน์ด้วย”

 

 

หลังจากที่พื้นที่ดังกล่าวได้ปล่อยทิ้งไว้หลายปี

แหล่งข่าวจากกลุ่มบริษัททีซีซีแลนด์เปิดเผยว่า ทำเลถนนประเสริฐมนูกิจ หรือชื่อเดิมถนนเกษตร-นวมินทร์ อนาคตจะมีการลงทุนโครงสร้างพื้นฐาน ซึ่งอยู่ระหว่างรอสรุปว่าจะก่อสร้างรถไฟฟ้าโมโนเรลสายสีน้ำตาล (แคราย-บึงกุ่ม) หรือทางด่วนขั้นที่ 3 จากแยกเกษตร-แยกบางใหญ่ หากทาง กทม.มีแนวโน้มจะปรับสีผังเมืองในโซนเกษตร-นวมินทร์ใหม่ จากสีเหลืองเป็นสีแดง เท่ากับจะเพิ่มสิทธิประโยชน์การพัฒนาที่ดินได้มากขึ้น และหากมีการบังคับใช้แน่นอนแล้ว มีความเป็นไปได้สูงที่กลุ่มทีซีซีแลนด์จะนำผลการศึกษาความเป็นไปได้การลงทุนที่ดินย่านนี้ที่เหลืออยู่ 300 ไร่ มารีวิวใหม่ จากก่อนหน้านี้แบ่งแปลงที่พัฒนาโครงการบ้านหรูเดอะรอยัลเรสซิเดนท์และให้กลุ่มสยามฟิวเจอร์ดีเวลลอปเม้นท์เข้ามาพัฒนาโครงการนวมินทร์ซิตี้อเวนิว และนวมินทร์เฟสติวัลวอล์คไปแล้วประมาณ 100 ไร่

เมื่อประมาณ 4-5 ปีก่อน กลุ่มทีซีซีแลนด์เคยศึกษามาสเตอร์แปลนแผนการลงทุนไว้ มีลักษณะโครงการแบบผสมผสาน มีทั้งที่อยู่อาศัย ออฟฟิศ ตลาด ศูนย์การค้า โรงแรม วิเคราะห์ว่าด้วยศักยภาพทำเลสามารถทำโครงการเชิงพาณิชย์ได้หมด แต่ที่ผ่านมาผังเมืองรวม กทม.ยังไม่เอื้อในเรื่องการพัฒนามากนัก เพราะกำหนดให้เป็นพื้นที่สีเหลือง ทำให้การลงทุนไม่คุ้มค่า พัฒนาได้แค่อาคารโลว์ไรส์ (อาคารไม่เกิน 8 ชั้น) ไม่สามารถใช้ประโยชน์ที่ดินได้เต็มศักยภาพ แต่ปัจจุบันถนนเกษตร-นวมินทร์มีหมู่บ้านจัดสรรจำนวนมากและมีรถติดทุกเช้า-เย็น

“ถ้ามีการปรับเป็นสีแดงจริงถือเป็นข่าวดี ปัจจุบันถนนเกษตร-นวมินทร์มีตอม่อโครงสร้างทางด่วนอยู่ บริเวณเกาะกลางไว้แล้ว จะช่วยแก้ปัญหารถติดและเชื่อมการเดินทางระหว่างสนามบินดอนเมือง-สุวรรณภูมิให้สะดวกมากขึ้น”

 

ล่าสุด บริษัท ทีซีซี เวิลด์ จำกัด ในเครือทีซีซีแลนด์ บริษัทพัฒนาที่ดินของนายเจริญ สิริวัฒนภักดี กำลังลงทุนก่อสร้างโครงการแบบมิกซ์ยูส หรือผสมผสานการใช้งาน บนที่ดินผืนใหญ่กว่า 100 ไร่ ทำเลตรงข้ามโครงการนวมินทร์ซิตี้ อเวนิว ซึ่งก่อนวิกฤตฟองสบู่ปี 2540 กลุ่มทีซีซีเคยนำที่ดินผืนนี้มาพัฒนาโครงการศูนย์การประชุมและแสดงสินค้า แต่ตัดสินใจชะลอไว้ก่อน

ลักษณะที่ดินผืนนี้อยู่ติดถนน 2 ฝั่ง ด้านหน้าติดถนนประเสริฐมนูกิจ หน้ากว้าง 300-400 เมตร และมีความลึกนับร้อยเมตรไปชน ถนนเสนานิคมที่อยู่ด้านหลัง เบื้องต้นใช้ชื่อว่าโครงการนวมินทร์ เฟส 1 จะพัฒนาเป็นอาคารศูนย์การประชุมและแสดงสินค้า อาคารสำนักงาน โรงแรม 200 ห้อง และที่จอดรถกว่า 2,000 คัน ปัจจุบันอยู่ระหว่างก่อสร้างงานฐานรากและพื้นชั้นใต้ดิน มีบริษัท สยามจีโอ เทคนิค จำกัด และบริษัท ฤทธา จำกัด เป็นผู้รับเหมาก่อสร้าง คาดว่าจะแล้วเสร็จปลายปี 2559

 

พื้นที่ดังกล่าวก็เริ่มมีการดำเนินการก่อสร้างต่ออีกครั้ง โดยคาดว่าน่าจะมาจากการปรับผังเมืองใหม่และการปรับสีผังเมืองเมื่อปี 2556 จากรายละเอียดร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับปรับปรุงครั้งที่ 3 ที่ผ่านการอนุมัติจากคณะกรรมการ (บอร์ด) ผังเมืองไปเมื่อวันที่ 26 เมษายน 2555 ได้มีการปรับเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่ดินจำนวน 31 บริเวณ

1 ใน 31 บริเวณ ผังใหม่ที่จะทำให้สามารถพัฒนาที่ดินได้เต็มศักยภาพ ได้แก่ บริเวณถนนเกษตร-นวมินทร์ (ประเสริฐมนูกิจ) จากเดิมผังเมืองรวม กทม.กำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินเป็น พื้นที่สีเหลือง ที่อยู่อาศัยหนาแน่น้อย (ย.4) เปลี่ยนไปเป็นพื้นที่สีแดง พาณิชยกรรม (พ.1) ที่บริเวณจุดตัดระหว่างถนนเกษตร-นวมินทร์กับถนนเสนานิคม 1 เพื่อขยายการพัฒนาเชิงพาณิชยกรรม ซึ่งบริเวณนี้เป็นที่ดินของนายเจริญ สิริวัฒนภักดี เนื้อที่ร่วม 300 ไร่ ทำให้ทำเลแถบบริเวณนี้สามารถพัฒนาและใช้ประโยชน์ได้มากขึ้น สามารถพัฒนาอาคารที่มีพื้นที่ใช้สอยได้เพิ่มขึ้น คือมีอัตรา FAR-Floor Area Ratio หรือสัดส่วนอาคารต่อเนื้อที่ดิน 7 ต่อ 1 เท่า หรือที่ดิน 1 ไร่ สร้างพื้นที่ใช้สอยได้ 1,600 ตารางเมตรกลุ่มนี้มีแผนจะบูมทำเลย่านนี้ เพราะอนาคตจะมีรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายหรืออาจเป็นทางด่วน เพราะมีตอม่ออยู่แล้วตลอดสายทาง ประกอบกับละแวกนี้มีที่อยู่อาศัยและคอมมิวนิตี้มอลล์ทยอยเกิดขึ้นต่อเนื่อง อาทิ โครงการนวมินทร์ ซิตี้ อเวนิว, โครงการพาร์ค เอกซ์โซ่ ของ บมจ.ณุศาศิริ โครงการเดอะวอล์คของกลุ่มอินเด็กซ์ รวมไปถึงโครงการซีดีซีของกลุ่มเค.อี.แลนด์ ฯลฯ

 

new_area

 

ปัจจุบันเจ้าของที่ดินทั้ง บริเวณดังกล่าวกำลังเตรียมนำที่ดินมาพัฒนาโครงการ หลังจากที่ผังเมืองรวม กทม. ฉบับใหม่ประกาศใช้วันที่ 16 พฤษภาคม 2556

 

ผังเมืองใหม่ ถ.ประเสริฐมนูกิจ (เกษตร-นวมินทร์)

 

จากป้ายที่แปะอยู่หน้ารั้วโครงการ เขียนว่าเป็นโครงการก่อสร้าง นวมินทร์ เฟส1 โดยมีลักษณะเป็น ตึก 28 ชั้น และตึก 2 ชั้น ชั้นใต้ดิน 1 ชั้น เพื่อใช้เป็น สำนักงาน โรงงาน 236 ห้อง และศูนย์แสดงสินค้า จอดรถยนต์ได้ 2,289 คัน กำหนดแล้วเสร็จ 13 พฤศจิกายน 2559

navamin_phase1

 

ส่วนโครงการดังกล่าวเมื่อสร้างเสร็จแล้วจะเป็นอย่างไร คงต้องรอดูกันต่อไป.

Share